2020-01-02 17:29經濟日報 劉立諭
戴德梁行今（2）日舉行「2019市場回顧與2020房地產市場展望」記者會，該公司表示，2019年全台房地產投資市場以紅盤收關，全年交易額達新台幣964億元，雖較2018年減少.2%，但卻越過十年均線新台幣926億元。其中列入百億俱樂部的都市包括台北市、桃園市及高雄市，前兩者囊括六成以上的交易量，高雄市則拜君鴻國際酒店及日月光楠梓廠房大額交易之賜，勉強擠進百億行列。展望2020商辦買盤持續加溫。
戴德梁行表示，前十大交易金額佔全年交易量的42%，十大之首為聯強國際及華邦電子等以新台幣63.6億元購入南港世界明珠辦公大樓、國票金控以新台幣56.7億元購入華固亞太置地辦公大樓，而高雄地標85大樓之君鴻國際酒店，與近台北車站的市民酒店等，其個別交易金額均逾新台幣50億元。2019全年買盤以國內資金為主，自用型買盤同2018年，佔比達63%。主要動能來自於金融業對於空間升級及整併需求，及持續擴充產能的科技製造業。指標個案除前述辦公大樓個案之外，尚有聯詠科技以新台幣36.9億元購置台元科技園區廠辦、台達電子以新台幣25.7億元取得中壢工業區廠房，及日月光以新台幣23.3億元購入高雄楠梓廠房等。因應主要買盤需求，工業廠房及辦公大樓於全年度投資金額貢獻最多，分別占全年之33%及31%；再次為廠辦大樓，約占17%。隨電子商務蓬勃發展，零售產業不論線上或線下，對於倉儲物流需求強勁，機構投資人包括南山人壽、全球人壽及樂富一號紛紛購入物流重鎮桃園市之倉儲物流中心，坐穩長期穩定租金收入。
2019年第四季，台北市A級辦公大樓空置率為4.5%，較上季下降0.9個百分點，空置率下探十年新低。第四季租賃活動相對平淡，多屬中小面積，並集中於信義區，全年胃納量近4,000坪，與2018年相當。全市平均租金每月每坪新台幣2,580元，其中信義區每月每坪新台幣3,170元為最高，敦北民生區與敦南區每月每坪新台幣2,360元次之，其中信義區租金年增率為3.4%。由於市場供不應求，房東在租金及免租期等配套條件，採相對強勢之態度。而在內湖科技園區，也因無新供給，西湖段幾乎趨近滿租，租金來到每月每坪約新台幣1,430元，因基期低，租金年增長率達9.7%。展望2020，約有25,000坪A辦新供給，包括元大人壽及中國人壽總部大樓，均屬自用。企業搬遷受限市場缺貨，租賃活動減緩，預估吸納量亦趨減少。租戶面對高漲的租金，審慎評估搬遷成本，續留原址重新規劃更具彈性的辦公空間以為因應。擁有大量新生地的南港，將是捷運板南線上繼信義計劃區發展飽和後的下一個辦公新興區，但卻來不及迎接這波需求。該區主力房東以台鐵局、壽險及傳統產業為主，多數以只租不售為主，也讓南港辦公大樓的買賣市場奇貨可居，另外 3-5年後也將面臨一波供給高峰潮。
戴德梁行指出，展望2020商用不動產市場，辦公及工業廠房仍續航自用型買氣，尤其是台北市辦公大樓預售模式將是來年辦公市場的主流。另在雲端運算、大數據、行動運算等新科技普及下，資料中心（Data Center）的需求也隨之浮現，近來台北市外圍或新北市成為資料中心供應商鎖定的尋覓處，也成為廠辦大樓的隱性需求。
在土地方面，根據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破新台幣3,000億大關，寫下台灣土地交易市場之空前紀錄，且相較於歷史次高紀錄足足高出新台幣1,200餘億元。解析2019年度土地市場，台北、台中、新北等三都分居2019年土地交易量的前三名，三都合計交易量逾新台幣2,000億元即已打破全台土地交易量的歷史紀錄，台北市固然以京華城土地單筆交易金額新台幣372億元一柱擎天，力挺首都以新台幣922億元之土地交易量傲視全台，台中市全年繳出新台幣655億元的土地交易成績，也令台灣房地產業眼睛為之一亮，新北市則以新台幣434億元居全台第三。
戴德梁行分析，公部門2019年度成功標出高達新台幣1,101億元之土地，是全年度交易量得以創下新紀錄的重要推手，但台北市在公有土地釋出方面則成績平平，反而是台中市以新台幣313億元拔得頭籌，佔全市土地交易量將近48%，台南市政府與交通部鐵道局、國產署南區分署則合力標脫新台幣207億元居次，鐵道局在新竹高鐵特定區標脫新台幣96億元之土地，更佔了新竹縣全年土地交易量之97％。
由以上統計數據，不難理解台北市精華區土地具有絕對稀少性，除非出現京華城土地這種難得一見的標案，否則建商取得大面積土地之管道多以參與都市更新為主，例如富邦忠孝懷生、寶紘敦南安和、潤泰南港之心等公辦都更案；而台中、新北、台南、高雄、桃園等五都土地則多藉由市地重劃方式創造供給。還有一種另類取得土地的方式是參與捷運聯合開發，例如新北環狀線Y11（中和站）、Y13（中原站）皆在2019第四季由新美齊取得最優投資人，捷運沿線具有土地開發機會的大小車站猶如一顆顆閃耀珍珠，整條捷運線則將這些大珠小珠串成一條璀璨珍珠項鏈，托在大都會區的玉盤上。
戴德梁行表示，自中美貿易烽火持續至今，工業土地一直是台灣在地產業及回流台商爭搶的資源，也是開發商的新戰場。位於雙北市的工業土地在2019年有近8成落在建商手上，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地，建商無不看準了廠辦需求而蓄勢待發。然而2019全年的土地主戰場仍在住商土地，工業地雖有逾新台幣500億元的交易金額，在新台幣3,000億元的空前交易量中仍僅能扮演配角，住商土地佔了新台幣2,300餘億元，若再加上第四季的信義行政中心及松江南京兩筆指標性的地上權交易，2019年的住商類土地總交易量則已超越新台幣2,500億元。開發商歷經三年的積極獵地行動後，2020年起要面臨的將是營造房市谷底反彈的銷售課題，2019年度創下的各項土地交易紀錄在未來幾年內應該很難再突破。
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